鐘偉(民生加銀基金首席經濟學家)

世間之事，不妨笑談洗蒼涼;樓市沉浮，轉身已是廿年。我關注地產純屬偶然，主因系為當年太多口齒不清、語焉不詳的所謂學者演講震驚，此后作為中國房地產的旁觀者、思考者持續關注至今。種種跡象告訴我們，行業周期使然，房地產已是“荷笠帶斜陽，青山獨歸遠”了。

一是輿情高光早已不再了。如同今日的騰訊阿里美團霸屏一樣，十多年前房地產絕對是熱議的核心。從央媒到地方都市報，從峰會論壇到開盤盛典，地產始終在舞臺中央。有的說房地產是支柱產業，有的說房地產綁架了中國經濟，有的說樓市已是泡沫前夜，有的說樓市是剛性泡沫等等。如今，提及房子仍讓人又愛又恨，但樓市肯定不在熱搜詞匯中，開發商也不再萬眾矚目，從2017年下半年以來，地產像極了失去票房和粉絲的昔日一線明星，2018年以來，若剔除越演越烈的聯營合作開發導致行業數據虛夸約20%，應該說地產開發銷售的鼎盛期已悄悄過去。這多少提示我們，房地產的野蠻生長、草莽英雄時代結束了。

二是房子差不多夠了。經過廿年急風暴雨般的成長，中國人均居住面積超過30平米，套戶比達1.07，國人的自有住房率在全球也是前列。盡管平均數可能掩蓋了許多問題，但房子總體上和中國經濟所處的階段差不多，從溫飽向小康過渡。有房住不一定意味著住得舒適，中國城鎮居民仍有約50%的人住在上世紀的老破小里，有20%的人住在房齡超過10年的舊房里，真正住在比較新的房屋中的人也就30%。中國一線城市仍有超過25%的常住人口依賴租房度日。每年新增新婚離婚家庭數，以及住房更新戶數，從中能看出一些趨勢，仍能支撐樓市產銷在高位維持十數年。但房子從存量上看差不多夠了，至于從重點城市和房屋質量上看，還不盡如人意。地產差不多已過了數量高速增長的高光時刻，而臻善求質之路還很長。

三是涉房政策也就這樣了。在2017年之前，涉房政策受到諸多因素，尤其是經濟波動的影響，政策頻仍且動態不一致，數年數變是常態。2016年底，“房住不炒”逐漸清晰并被廣泛解讀，從2017年3月至今，涉房政策以穩地價、穩房價和穩預期為核心，推出穩定樓市的長效機制，至今政策框架沒有劇變。房地產這棵樹再大，也不能長到天上去。2017年至今，其間有中美貿易摩擦，有新冠疫情等導致經濟起伏，但涉房調控再也沒有作為刺激經濟增長的短期政策而生變。“房價永遠上漲”的市場預期早已不復舊觀。非重點城市的樓市穩中有落已是常態。在可預見的未來，比如說“十四五”期間，樓市調控基調改弦更張的可能性，全國房價不合理普漲的可能性，都可說是微乎其微了。

四是開發銷售模式艱難了。難不難甚至都不需要太深奧的分析，2015年之前，開發商在富豪榜單上分量很重，此后明顯退潮。同時上市房企也得不到投資者的追捧，2011年以來，地產10強的市值大約增長了3倍，估值總體上處于被下殺狀態。這些折射出高負債、高周轉、高成長的“三高”路線已難以為繼。目前開發銷售規模受到很大制約，制約可形容為地貴、錢緊、價抑。獲取優質土儲越來越貴越來越難，好地好項目要政府批出好價也很困難，一些重點城市甚至出現一二手價格倒掛、認籌如同買彩票的奇葩現象。不僅如此，開發商遭遇到了持續嚴峻的金融氛圍，前有央行的三條紅線，后有郭樹清主席指出，銀行信貸中，涉房信貸占比約39%，非銀涉房融資比例更高，已構成系統性風險的首要因素。可見開發商遭遇銷售利潤率不斷縮水、土地獲取日益依賴勾兌、產品去化總體趨緩、涉房稅費不減、融資收緊和報表修飾難度加大等諸多挑戰。

五是房價很不便宜了。如無意外，中國可能在2021或2022年達到高收入國家的門檻，而此前，中國主要城市的房價恐怕早已是發達國家水平。房價真的不便宜了。中國百強縣的絕大多數，房價不低于萬元。在一線城市，一套房更是要努力一輩子的事。一個虛擬的例子，是假定有兩個優秀的985高校畢業生，都幸運地在京滬深的金融機構找到了工作，其職業生涯也算中規中矩溫和攀爬，那么其30年整個職業生涯的稅后收入可能在800萬元-1000萬元，而一套還算說得過去的住宅連本帶息至少要八九百萬，這需要這對年輕人雙方父母提供約三四百萬的購房首付，并且在職業生涯的前10年始終處于入不敷出的狀態。假定小家庭30年基本生活開銷300萬，育兒約需100萬，旅游及購換車需100萬。那么這對努力打拼的優秀的年輕人在退休時，其實手中僅有三五百萬積蓄而已，這還需要假定他們沒有太多的贍養父母或供子女海外留學的壓力。到如今，重點城市的房價，確實已大部分年輕一代生命中不可承受之重了。隨著中國加速老齡化和家庭凈儲蓄率的持續下滑，普羅大眾對高房價的耐受力越來越弱。

六是炒房沒什么意思了。這倒不是說買房就會套牢，但從資產配置角度看，輕松炒房輕易獲利的機會在收縮。以往高光時刻的售樓處摩肩接踵，目前各種調控機制使得隨意購房變得很困難，而通過銀行按揭來炒房加杠桿更困難。同時，房價已不復普遍上漲的舊觀。為什么少部分人還熱衷于炒房?原因在于滬深等少數城市還殘存一些新舊房價倒掛的碎片化機會。尤其深圳集聚了諸多新興產業和年輕大學生。據此套利也要小心，價格倒掛意味著新房品質通常不會太講究，隨著市場預期的變化，這種倒掛也會收縮甚至消失。天津廈門福州等都是例證。和前50分位的股票基金相比，和相對穩健的信托產品相比，炒房的收益也不再有什么優勢。更何況房產交易稅費和流動性貼水，使得房價微漲十來個百分點，也并不意味著獲利。

看起來，隨著疾風驟雨的廿年城市化歷程，房地產逐漸告別了高光時刻。明智的投資應當穿越經濟周期，擁抱朝陽產業。廿年前的房地產是朝陽，這也是為什么萬科上市以來，股價上漲逾300倍，名列A股前五大牛股;這也是為什么新世紀以來，約有13%的中國富人是通過炒房致富的，炒房曾是位列創業和打工之后的第三大致富因素。但如今中國樓市可能真的走入新常態了，房地產仍是數十萬億的重要產業，再期待房價普漲暴漲可能不現實。認清行業周期如此重要，郵政曾是19世紀末期美國極顯赫的產業，據說全美有約10%的耕地用來提供郵政系統馬匹所需之草料，如今呢?在中國有八分錢郵票記憶的人群恐怕不再年輕了。

盡管如今一二手房價倒掛的現象仍局部殘存，盡管2021年如果通脹抬升也可能對房價有些推升之效，盡管在一線擁房從來不是易事，但房住不炒可能不再僅僅是政策宣誓，而是樓市大趨勢。除少部分重點城市的優質樓盤之外，恐怕絕大多數房屋已很難再炒作。甚至更宜減持。除非你是已實現人生小目標的有錢人，否則你也許要考慮走出房價永遠上漲的執念了。