不久前，有一段時間，投資房地產是一件輕而易舉的事情，假設你有一些免費的現金可以花錢。從歷史上看，房地產價值每十年左右就會翻一番，而租戶(其中許多人無法進入住房階梯)的強勁需求，這在財務上提出了一個有吸引力的主張。您可以交出25%的押金，使用租金收入來支付抵押貸款和其他費用，然后坐下來等待市場做它的事情。

那么，是時候轉變策略，投身于小規模的房地產開發了嗎?

好得令人難以置信?不

公平地說，從歷史上看，與買房出租投資相比，房地產開發存在一些公關問題。這聽起來可能相當復雜，也可能相當冒險。這聽起來更像是一份工作，而不是一種投資策略。然而，隨著越來越多的房東發現，將小型商業建筑改造成住宅公寓的能力可能非常有利可圖，并使他們能夠更快地建立投資組合。而且它并不像許多人最初擔心的那樣復雜或冒險。

承接小型開發項目的最大吸引力之一是，盡管在開發方面規模很小，但它們仍然會產生大量的現金。相對簡單的將零售鞋面轉換為公寓或將辦公室轉換為公寓，通常會在相對較短的時間內(例如18-24個月)產生健康的六位數利潤。與買房出租股權的冰川增長相比，這種定期涌入的現金使房東能夠更快地建立他們的投資組合，而不僅僅是等待他們現有的房產增值。

但是，開發肯定比做買房出租更復雜嗎?在許多方面，它是，但通常不是開發人員。你看，當大多數房東在出租之前翻新買房出租的房產時，他們通常會雇用一個工作建筑商，并親自監督工程，有效地成為他們自己的項目經理。

但是對于一個小型的商業轉換項目，他們不僅能夠負擔得起主承包商，而且還可以聘請專業的項目經理來監督他們的項目。具有諷刺意味的是，開發商通過減少工作賺更多的錢，這種“放手”的方法使小規模開發對尋求更被動的財富創造模式的人們產生了很大的吸引力。

需要考慮的一些數字

那么，這些小規模項目到底有多大呢?然而，沒有明確的規模，但是，作為一個球場，你通常會考慮總開發價值在50萬英鎊到250萬英鎊之間的計劃，這些計劃將產生10萬英鎊到50萬英鎊的目標利潤。

現在，這提出了一個明顯的問題：你肯定需要很多錢來處理這些項目之一嗎?但這里還有另一個常見的誤解。你看，一個開發項目通常要求你投資的自己的現金比買房出租的房產少，而且有一定的利潤。

這主要有兩個原因：首先，為開發提供資金的商業貸款人樂于借出高達70%的購買價格和100%的開發成本。這讓你找到大約30%的存款，這與典型的買房出租存款相差不到一百萬英里。但是，許多貸方將允許您從私人投資者那里借入大部分存款，而不是完全自己提供資金。

我知道一些精明的買房出租房東也希望從私人投資者那里借入他們的存款。然后，他們以低于市場價值的價格購買再融資，這使他們能夠在出售后不久償還借入的押金。

但在當前市場中，以低于市場價值的價格購買租賃物業越來越具有挑戰性，因此，大多數買房出租存款很可能是投資者自己的現金。為什么私人投資者會借給你任何錢用于你的開發項目?由于私人投資對發展的現行利率是相當令人印象深刻的每年8-10%，因此投資者可以獲得這種回報的地方并不多。

機會就在那里

這一切都很有趣，但有多少小規模的發展機會呢?事實證明，答案是相當多的。雖然政府一直忙于擠壓房東的點數，但他們已經竭盡全力鼓勵人們成為開發商。白廳已經認識到需要重新利用全國各地未使用的棕地的過剩，因為這將創造多達130萬套新房。與在綠化帶土地上建造不同，改造現有建筑通常是投票贏家，而不是投票失敗者。

因此，他們最近引入了一系列改變游戲規則的許可開發權，允許開發商將各種商業建筑的使用權改為住宅，而無需完全的規劃許可。如果您曾經注意到當地城鎮中空置或破舊的零售或商業物業的數量，那么您就會非常清楚這個機會的規模。

但是，大型成熟開發人員肯定會承擔這些責任嗎?不幸的是，對于政府來說，他們不會。大玩家不僅對幾十萬的利潤不感興趣，他們的模式通常涉及使用現有設計在大空地上建造全新的房屋。創建適合小型現有建筑的一次性解決方案根本不是他們的包袱。然而，對于知道機會在哪里的小規模開發人員來說，它是完美的。

值得記住

房地產仍然是一個非常有吸引力的投資資產類別。它最大的吸引力之一是產品的需求幾乎是有保證的。他們沒有再造出更多的土地，但是有源源不斷的人想要住的地方，而且沒有足夠的房屋可以四處走動。我們看到房價最近飆升，盡管歐洲戰爭，通貨膨脹猖獗，生活成本危機，房價仍在上漲。為了在當今市場上最大化您的房地產投資利潤，請看一下小型房地產開發 - 它可能比您現有的策略更合適。